Kanadas Gewerbe- und Mehrfamilienimmobilienmarkt: Eine Abrechnung und ein Neustart
Der kanadische Gewerbeimmobilienmarkt (CRE) ist in eine entscheidende Phase eingetreten. Nach fast zwei Jahrzehnten mit günstigen Rahmenbedingungen – billiges Kapital, steigende Vermögenswerte und ein stabiles politisches Umfeld – zeichnet sich 2025 als das Jahr der unangenehmen Wahrheiten und überfälligen Anpassungen ab.
Höhere Zinsen, eine sich verändernde Nachfrage und strukturelle Veränderungen in der Raumnutzung stellen Eigentümer, Entwickler und Kreditgeber vor nie dagewesene Herausforderungen. Doch trotz der negativen Schlagzeilen gibt es auch eine stille, disziplinierte Neupositionierung, die den Grundstein für einen gesünderen Markt legen könnte.
Wichtige Themen für 2025: Eine Realitätsprüfung
Sowohl im gewerblichen als auch im Mehrfamilienbereich sind die Kapitalkosten das große Thema im Jahr 2025. Geschäfte, die bei 2 % Zinsen Sinn machten, funktionieren bei 5 % oder 6 % Schulden nicht mehr. Vermieter und Bauträger reduzieren ihre Verschuldung, gehen konservativer bei der Kreditvergabe vor und suchen nach geduldigem Kapital.
Die stärksten Segmente – Industrie und Mehrfamilienhäuser – bleiben Kerninvestitionen für institutionelle Anleger. Der Bürosektor sortiert derzeit aus, was erhalten bleibt und was einer neuen Nutzung zugeführt wird. Der Einzelhandel, zumindest der von der Grundversorgung getriebene Teil, hat sich als stiller Gewinner herauskristallisiert.
Kanadas Büromarkt: Der Neustart ist da, um zu bleiben
Der Büromarkt ist das deutlichste Zeichen für den Strukturwandel. Die Leerstandsquoten auf nationaler Ebene bewegen sich nahe Rekordhöhen – die Innenstädte von Toronto, Vancouver und Calgary müssen sich mit der Tatsache auseinandersetzen, dass hybrides Arbeiten langfristig bestehen bleiben wird. Die Mieter haben die Verhandlungshoheit, und Vermieter geben Rekordsummen für Mieteranreize und Renovierungen aus, nur um wettbewerbsfähig zu bleiben.
Die gute Nachricht? Veraltete Hochhäuser werden endlich für eine Umnutzung oder Sanierung in Betracht gezogen. Die Umwandlung von Büro- in Wohnraum und gemischt genutzte Gebäude – einst als Nischenphänomen betrachtet – wird zu einem gängigen Planungsinstrument für Städte mit Wohnraummangel. Das wird nicht einfach sein, aber die adaptive Wiederverwendung wird Teil der Lösung für die Wiederbelebung der Innenstädte sein.
Kanadas Lebensmittelhandel: Ein Leuchtturm in einem sich wandelnden Markt
In einem gewerblichen Immobilienmarkt, der mit höheren Kreditkosten, einer schwankenden Nachfrage in einigen Sektoren und einem umfassenden Umdenken in der Raumnutzung zu kämpfen hat, hat eine Anlageklasse still und leise eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit bewiesen: der Lebensmittelhandel.
Während Büros leer stehen und der Bau neuer Mehrfamilienhäuser aufgrund des Kostendrucks ins Stocken geraten ist, hat sich der gut gelegene Einzelhandel mit Artikeln des täglichen Bedarfs als dauerhafter sicherer Hafen für institutionelle und private Investoren etabliert – und gerade wegen dem, was er nicht ist, stößt er auf neues Interesse: Er ist nicht konjunkturabhängig, zyklisch oder leicht durch E-Commerce zu ersetzen.
Ein defensiver Liebling
Die kanadischen Einkaufsgewohnheiten haben sich zwar verändert, aber die Fundamentaldaten des Lebensmitteleinzelhandels sind nach wie vor solide. Die Menschen brauchen weiterhin Lebensmittel – und sie legen nach wie vor Wert auf Bequemlichkeit. Ankerläden wie Loblaw, Sobeys, Metro und Costco sorgen weiterhin für stabile Kundenfrequenzen in den angrenzenden Geschäften und Dienstleistungsbetrieben, wodurch diese Einkaufszentren widerstandsfähiger sind als geschlossene Einkaufszentren, die stark von Mode- oder Unterhaltungsmietern abhängig sind.
Die Leerstandsquoten in diesem Teilsektor gehören weiterhin zu den niedrigsten im kanadischen Einzelhandel. In vielen Märkten gibt es für gut positionierte Lebensmittelzentren sogar Wartelisten für lokale Arztpraxen, Kliniken oder Schnellrestaurants, die die Nähe zum Kundenverkehr für den täglichen Bedarf suchen.
Zinsen bleiben ein Problem
Allerdings sind auch diese Vermögenswerte nicht immun gegen die allgemeine Korrektur. Die hohen Zinsen haben die Kapitalisierungsraten leicht nach oben gedrückt und hoch verschuldete Eigentümer unter Druck gesetzt – insbesondere diejenigen, die vor 2022 zu aggressiven Bewertungen gekauft haben. Neue Projekte werden zudem durch die Bauinflation, baurechtliche Hürden und restriktivere Kreditmärkte gebremst.
Im Gegensatz zu Vermietern von Büro- oder regionalen Einkaufszentren verzeichnen Eigentümer von Lebensmittelgeschäften jedoch weiterhin Mietwachstum und stabile Verlängerungsmieten. Gut vermietete Objekte mit bonitätsstarken Mietern ziehen weiterhin institutionelles Kapital an, wenn auch zu leicht angepassten Renditen.
Warum Investoren weiterhin interessiert sind
Für Pensionsfonds, REITs und Private-Equity-Fonds passt der bedarfsorientierte Einzelhandel perfekt zur Suche nach stabilen, ertragreichen Anlagen in unsicheren Zeiten. Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern wie großen Lebensmittelhändlern bedeuten vorhersehbare Cashflows.
Darüber hinaus befinden sich Standorte mit Lebensmittelgeschäften als Anker häufig auf großen, ungenutzten Grundstücken in Vororten oder urbanisierten Korridoren und bieten damit Potenzial für eine zukünftige Sanierung oder Verdichtung. Viele Vermieter erwägen die Schaffung neuer gemischt genutzter Komponenten: beispielsweise Wohnraum über einem modernen Lebensmittelgeschäft oder kleine Grundstücke für Mieter aus dem medizinischen oder Dienstleistungsbereich.
Ein Anker in stürmischen Zeiten
Der kanadische Gewerbeimmobilienmarkt befindet sich in einer Korrekturphase – und das ist gesund. Der Lebensmitteleinzelhandel mit Ankergeschäften ist jedoch ein Sektor, der sowohl in der Bilanz als auch im Alltag nach wie vor Sinn macht. Wenn Menschen sparen müssen, verzichten sie nicht auf den Lebensmitteleinkauf, sondern auf die teure Handtasche oder das fünfte Streaming-Abo.
Für Investoren sind diese Immobilien nicht mehr langweilig – sie sind wieder zu einer soliden Grundlage geworden: stabil, ertragreich, defensiv und bereit, sich mit den umliegenden Stadtvierteln weiterzuentwickeln.
In einer Zeit, in der Gewissheit Mangelware ist, macht der Einzelhandel mit Artikeln des täglichen Bedarfs seinem Namen alle Ehre.
Zweckgebaute Mietobjekte in Kanada: Der sichere Hafen in einer neuen Realität
In einem kanadischen Gewerbeimmobilienmarkt, der von höheren Zinsen und einer sich verändernden Nachfrage erschüttert wird, gibt es nur wenige Anlageklassen, die Investoren so stabil – und hoffnungsvoll – gehalten haben wie zweckgebaute Mietwohnungen. Doch selbst dieser einst unantastbare Liebling muss sich anpassen, da die heutigen Finanzierungsrealitäten auf einen unterversorgten Wohnungsmarkt treffen, der sich eine Verlangsamung nicht leisten kann.
Ein chronisches Defizit – und ein demografischer Rückenwind
Die Fundamentaldaten für Mietwohnungen in Kanada sind nach wie vor solide. Das Bevölkerungswachstum übertrifft alle Prognosen, angetrieben durch eine starke Einwanderung und den Zustrom internationaler Studenten. Für viele Haushalte mit mittlerem Einkommen ist Wohneigentum zunehmend unerreichbar, was immer mehr Kanadier dazu veranlasst, länger – oder sogar lebenslang – zur Miete zu wohnen.
Speziell für den Mietmarkt gebaute Wohnungen sind nicht mehr nur ein zweitklassiges Produkt hinter Eigentumswohnungen, sondern werden zum Kern des städtischen Wohnungsangebots. In Großstädten wie Toronto, Vancouver, Montreal und Calgary liegen die Leerstandsquoten trotz neuer Fertigstellungen, die kaum einen Bruchteil der Nachfrage decken, nahe historischen Tiefstständen.
Die Finanzierungsklemme
Doch hier liegt das Problem: Der Bau neuer Mietwohnungen war noch nie so dringend notwendig – und selten so schwierig zu realisieren.
Steigende Zinsen haben die Schuldendienstkosten für Bauträger verdoppelt oder verdreifacht. Die Baukosten bleiben hartnäckig hoch, von den Materialien bis zur Arbeitskraft. Unterdessen zehren steigende Grundstückspreise und langwierige kommunale Genehmigungsverfahren die ohnehin schon geringen Margen auf.
Das Ergebnis? Viele Bauträger haben Projekte auf Eis gelegt, die unter den derzeitigen Bedingungen mit höheren Zinsen einfach nicht rentabel sind. Selbst institutionelle Akteure, die lange Zeit das Rückgrat des Mietwohnungsbaus waren, sind selektiver geworden, drängen auf niedrigere Grundstückspreise oder warten auf deutlichere Zinssenkungen, um neue Projekte zu realisieren.
Stabil: Der Bestand
Der Bestand an bestehenden Mietwohnungen bleibt jedoch unglaublich widerstandsfähig. Die Auslastung ist robust, die Mieten steigen und die Cashflows sind stabil. Gut verwaltete Gebäude in starken städtischen Knotenpunkten ziehen nach wie vor Kapital an, insbesondere von Pensionsfonds und Lebensversicherungsgesellschaften, die auf der Suche nach stabilen, inflationsgeschützten Einnahmequellen sind.
Aus diesem Grund sehen wir weiterhin große Transaktionen für stabilisierte Vermögenswerte – und warum neue Marktteilnehmer weiterhin nach Off-Market-Möglichkeiten suchen, um Portfolios in großem Umfang zu bündeln.
Die Politik versucht aufzuholen
Die Regierungen haben auf die Mietwohnungskrise in Kanada mit einer Reihe von Anreizen reagiert: GST-Rabatte für den Neubau von Mietwohnungen, beschleunigte Genehmigungen für die Verdichtung von Mietwohnungen und Fördermittel für modulare oder studentische Wohnungen. Eine spürbare Wirkung hängt jedoch von der Umsetzung auf kommunaler Ebene ab – wo Genehmigungen immer noch schleppend verlaufen, der Widerstand der Bevölkerung groß sein kann und der politische Wille zur Verdichtung bestenfalls uneinheitlich ist.
Ohne echte Planungsreformen und schnellere Genehmigungsverfahren läuft Kanada Gefahr, das dringend benötigte Mietwohnungsangebot noch weiter in die Zukunft zu verschieben – was die Bezahlbarkeit und die sozialen Spannungen weiter verschärfen würde.
Was kommt
Die Geschichte des Mehrfamilienhausbaus in Kanada ist keine Geschichte des Zusammenbruchs, sondern eine Geschichte der erzwungenen Disziplin. Entwickler und Eigentümer müssen längere Haltedauern, bessere Kapitalstrukturen und konservativere Pro-forma-Rechnungen einplanen. Standorte mit Größe, guter Verkehrsanbindung und Akzeptanz in der Bevölkerung werden bebaut werden. Diejenigen, die die neuen Hürden nicht nehmen, werden brach liegen bleiben, bis sich die Kosten oder Zinsen ändern.
Eine neue Ära für Mietwohnungen
Kanadas speziell für den Mietmarkt gebauter Sektor ist nicht immun gegen die Marktkorrektur – aber er bleibt der widerstandsfähigste Bereich des gewerblichen Immobilienmarktes. Für Investoren mit geduldigem Kapital und lokaler Expertise ist dies eine Gelegenheit, Standorte zu erwerben, fragmentierte Eigentumsverhältnisse zu konsolidieren und dazu beizutragen, den dringend benötigten Wohnraum in Kanada zu schaffen.
Wenn die nächste Welle realisierbarer Projekte anläuft, werden diejenigen Entwickler die Nase vorn haben, die eine langfristige Perspektive hatten, flexibles Kapital bereitgestellt haben und verstanden haben, dass Notwendigkeiten – wie Wohnraum – immer einen Weg durch den Konjunkturzyklus finden.
Kanadas Industrie- und Logistikmarkt: Abkühlung oder Verschnaufpause?
In den letzten zehn Jahren waren Industrie- und Logistikimmobilien der unangefochtene Outperformer in Kanada – das Aushängeschild für explosive Nachfrage, steigende Mieten und himmelhohe Bewertungen. Angetrieben durch das Wachstum des E-Commerce, die Umstrukturierung der Lieferketten und rekordtiefe Leerstandsquoten wurden Industrieimmobilien zum defensiven Liebling institutioneller Anleger, die auf der Suche nach verlässlichen Erträgen und Kapitalwachstum waren.
Doch im Jahr 2024 und nun auch 2025 zeigt dieser boomende Sektor Anzeichen einer gesunden – und notwendigen – Neukalibrierung.
Ein Jahrzehnt der Nachfrage, jetzt mit Abkühlung
Die Geschichte der kanadischen Industrie ist einfach: Mehr Waren, die über mehr Vertriebskanäle transportiert werden, erforderten mehr Lagerhäuser – und das schneller, als die Bauträger sie liefern konnten. In Toronto, Vancouver und Montreal sank die Leerstandsquote in den letzten Jahren unter 1 %, was zu einem zweistelligen jährlichen Mietwachstum und beispiellosen Bieterkämpfen um Grundstücke führte.
Diese Ära der rasanten Beschleunigung weicht nun einer ausgewogeneren Entwicklung. Die Nachfrage im E-Commerce bleibt robust, normalisiert sich jedoch nach dem pandemiebedingten Anstieg. Große Nutzer konsolidieren ihre Standorte, automatisieren ihre Prozesse und überdenken ihren tatsächlichen Flächenbedarf. Die spekulativen Entwicklungsprojekte, die einst weit hinter der Nachfrage zurückblieben, holen in einigen Märkten endlich auf und sorgen für eine leichte Entspannung der Lage.
Zinsen, Renditen und neue Kapitalkosten
Der eigentliche Schock für den Industriesektor ist nicht die Nachfrage, sondern das Kapital. Höhere Kreditkosten haben die Preise, die Investoren für Lagerhäuser und Distributionszentren zu zahlen bereit sind, neu bewertet. Die Kapitalisierungsraten, die während des Booms auf historische Tiefststände gesunken waren, sind in vielen Märkten um 50 bis 100 Basispunkte oder mehr gestiegen.
Transaktionen finden weiterhin statt, aber die Kreditvergabe ist schwieriger und die Verschuldung ist geringer. Modernen Immobilien in guter Lage mit starken Mietern bleibt eine hohe Liquidität erhalten, während ältere oder veraltete Bestände länger auf dem Markt bleiben oder Kapitalinvestitionen erfordern, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
Mietwachstum: Verlangsamung, aber kein Stillstand
Vermieter spüren den Unterschied. Nach Jahren mit zweistelligen Mietsteigerungen verlangsamt sich das Wachstum nun auf ein nachhaltigeres Niveau – näher an der Inflationsrate plus einer moderaten Prämie statt galoppierenden Steigerungen. In Kernmärkten mit starker Flächenknappheit, wie dem Lower Mainland von Vancouver oder den inneren Vororten des Großraums Toronto, ist das Angebot strukturell immer noch knapp genug, um die Fundamentaldaten gesund zu halten. Aber Mieter haben mehr Verhandlungsspielraum als noch vor zwei Jahren.
Entwicklung: Vorsicht und Chancen
In Bezug auf die Entwicklung haben sich die Rahmenbedingungen geändert. Höhere Baukosten, gestiegene Grundstückspreise und strengere Kreditbedingungen bedeuten, dass weniger spekulative Projekte in Angriff genommen werden, es sei denn, sie verfügen über einen erheblichen Vorvermietungsstand. Diese Disziplin könnte ein echtes Überangebot verhindern und dazu beitragen, die Fundamentaldaten des Marktes unter Kontrolle zu halten.
Langfristig werden Automatisierung, grüne Gebäudestandards und eine stärkere Verdichtung die Gewinner von den Verlierern trennen. Industrienutzer verlangen zunehmend hohe Deckenhöhen, moderne Regalkapazitäten, nachhaltige Gebäudezertifizierungen und die Nähe zu städtischen Ballungsräumen. Veraltete Tilt-Up-Gebäude auf überdimensionierten Grundstücken sind reif für eine Neupositionierung – oder eine Sanierung.
Das Gesamtbild: Nach wie vor ein Kernbereich
Trotz der Abkühlung bleibt der Industrie- und Logistiksektor Kanadas ein Kernbereich für institutionelle Portfolios. Seine Rolle bei der Unterstützung nationaler Lieferketten, der Abwicklung des E-Commerce, der Kühllagerung und der Nearshoring-Strategien sorgt dafür, dass der Sektor bestehen bleibt – nur mit nüchterneren Fundamentaldaten und disziplinierteren Kapitalflüssen.
Investoren mit geduldigem Kapital und einer langfristigen Perspektive werden Chancen in gut gelegenen städtischen Logistikstandorten, der Last-Mile-Distribution und der Nachverdichtung finden. Mit zunehmender Dichte des Einzelhandels und des Wohnungsbaus wird der Bedarf an strategisch günstig gelegenen Industrieknotenpunkten weiter steigen.
Eine gesunde Pause
Was wir derzeit erleben, ist kein Zusammenbruch, sondern eine wohlverdiente Verschnaufpause. Nach einer außergewöhnlichen Phase der Outperformance normalisiert sich der Sektor zu einem stabilen, ertragsstarken Standbein. Für Anleger, die auf Widerstandsfähigkeit setzen, bleiben Industrie und Logistik die stabilste Anlage in Kanada – allerdings mit neuen Kapitalkosten und einem stärkeren Fokus auf die Qualität der Vermögenswerte und die Bonität der Mieter.
Kapital ist noch vorhanden – aber es wird selektiv eingesetzt
Das globale Kapital betrachtet Kanada nach wie vor als einen sicheren, transparenten Markt. Pensionsfonds und große institutionelle Akteure verfügen über liquide Mittel, die sie einsetzen können – aber sie sind geduldig und diszipliniert. Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage bleibt eine Herausforderung, da Verkäufer an den Bewertungen von gestern festhalten, während Käufer die Preise von heute verlangen.
Kapitalstarke Investoren mit soliden Bilanzen sind jetzt die Königsmacher des Marktes. Notverkaufende Verkäufer und Refinanzierungsengpässe werden Chancen für geduldiges Kapital bieten – allerdings nicht zu den Preisen des letzten Zyklus.
Heute die Weichen für die Zukunft stellen
Der kanadische CRE-Markt wird nicht einfach so wieder auf das Niveau von 2021 zurückspringen. Das sollte er auch nicht. Dieser Reset ist zwar schmerzhaft, kann aber nicht tragfähige Projekte aus dem Weg räumen und die Fundamentaldaten auf eine solidere Basis stellen. Für diejenigen, die Weitblick und Geduld haben, ist dieser Moment weniger eine Krise als eine überfällige Korrektur – und der Beginn des nächsten Zyklus.
Juli 2025 / Sven J. Matten